In condominio tre italiani su quattro

Secondo le relative dichiarazioni fiscali, nel nostro Paese sono 1,2 milioni i condomini, cioè gli edifici composti da più unità immobiliari e soggetti giuridici che hanno un codice fiscale univoco. Ma a detta dell’Anaci, l’associazione nazionale degli amministratori condominiali, in realtà i condomini sarebbero ben di più e, infatti, si stima che a vivere in condominio siano 14 milioni di famiglie per un totale di 45 milioni di italiani, tre su quattro.

Comunque, gli edifici aventi conformazione di condominio si trovano soprattutto nelle grandi città, che contano almeno 27 milioni di unità immobiliari in condominio. Inoltre, sono assoggettate a regole condominiali anche alcune abitazioni in corti, tipiche del nord Italia.

Il condominio tipo, nel nostro Paese, è formato da trenta unità immobiliari. E la sua situazione – osservando lo stato di mantenimento e di efficienza energetica – è particolarmente preoccupante, dato che l’82% del totale dei condomini è stato costruito prima della Legge 10/1991, intervenuta appunto in tema di efficienza energetica.

La Lombardia guida la classifica regionale sia per quanto riguarda gli edifici che il numero di abitazioni in condominio, rispettivamente con il 17% e 18,3% del totale. Seguono Lazio, Emilia- Romagna, Campania, Piemonte e Veneto.

Complessivamente, in Italia gli amministratori di condominio è stato stimato che siano 325 mila, dei quali solo 25 mila professionisti (gli altri sono condomini, doppio-lavoristi, tecnici, pensionati e proprietari di unità condominiali). Tra tutti, gestiscono il 60% del parco condomini nazionale, fra l’altro con il dovere di salvaguardia della sicurezza, sia preventiva che successiva a eventi indesiderati.

Come sottolineano gli amministratori, un’adeguata assicurazione per il condominio è fondamentale, ma non basta: è necessario formare e informare i condomini sui rischi e i doveri correlati alla vita condominiale, che impone, innanzi tutto, il buon comportamento di chi abita o frequenta saltuariamente il condominio, bene comune il cui costo grava su tutti i proprietari.

Per gli amministratori, comunque, la loro vita professionale non è facile. Lo dimostra anche il fatto che in Italia una causa civile su cinque riguarda liti condominiali (questa quota si è leggermente ridotta negli ultimi anni grazie all’istituto della mediazione, che consente di evitare il passaggio nel Tribunale).

Le liti tra condomini contribuiscono ancora oggi a ingolfare le aule di Giustizia. E per questioni quasi sempre di non grande rilevanza: si va dall’occupazione indebita degli spazi comuni ai rumori molesti, dai cani che abbaiano troppo ai gatti che sporcano, dall’innaffiatoio che fa cadere l’acqua nel balcone del piano di sotto, ai fumi e i cattivi odori della cucina e, infine, al grande classico, le infiltrazioni di acqua.

In un quadro di questo tipo è fondamentale che chi coordina, organizza, governa e tutela la corretta convivenza condominiale, ovvero l’amministratore di condominio, sia preparato e promotore degli interventi necessari per aumentare il grado di efficienza e sostenibilità dei condomini gestiti.

In seguito all’avanzamento delle moderne tecnologie, della cultura e le mutate istanze sociali, si è resa necessaria una corposa riforma del condominio, innovando le regole che risalivano addirittura al 1942, quando i condomini in Italia erano rarissimi. Nel 2012, la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio (legge del 20 novembre 2012).

Da allora, sulle scarne indicazioni del codice civile, si è formata una giurisprudenza sterminata. Per cui, oltre alla parte per così dire teorica che si trova nella specifica legge, come le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell’amministratore e l’utilizzo delle parti comuni, la parte più cospicua delle norme è dedicata all’esame di casi pratici, come la gestione delle morosità (tema purtroppo di attualità) o le possibilità di un singolo di adoperare spazi comuni per il proprio vantaggio, dando risposte certe anche nei casi più controversi.

Inoltre, un ampio spazio viene riconosciuto al ruolo del notaio nella compravendita di immobili siti in condominio con particolare riguardo all’attribuzione delle spese straordinarie per lavori già deliberati ma non ancora avviati al momento del rogito.
Tuttavia, la rivoluzione normativa che ha riguardato il condominio rappresenta esclusivamente una linea guida: per perseguire una convivenza pacifica e costruttiva all’interno delle mura condominiali è fondamentale la partecipazione attiva e il desiderio del bene comune delle persone che abitano il condominio.

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